Явные и скрытые обременения при сделках с недвижимостью

Ограничения, наложенные на операции с недвижимым имуществом, в правовой практике носят название обременение.
Чтобы привлечь внимание к объявлению о продаже, собственник нередко добавляет к перечисляемым достоинствам квартиры фразу «без залогов и обременений». Но эти слова не должны внушать потенциальному покупателю чувство безопасности. Существуют обременения явные, о них ЕГРН проинформирует, а есть скрытые, о них нет сведений в выписке.

Явные

Больше других распространено залоговое бремя, которое накладывается в пользу банка при выдаче ипотечного кредита. Широко известно и такое ограничение, как арест имущества, обеспечительная мера по судебному решению. Арестовать собственность могут и приставы в ходе исполнительного производства.

При наличии таких отягощений зарегистрировать переход права владения после покупки невозможно. Оформить обладание в законном порядке получится только после того, как арест будет снят, долг банку выплачен, или залогодержатель даст согласие на продажу. В последнем случае объект, как и раньше, остаётся под залогом, просто теперь обязательства по ипотеке примет на себя новый хозяин.
Об этих разновидностях обременения можно прочесть в справке из ЕГРН, которая свободно выдаётся всем, кто её запросит. Перед тем, как решиться на подписание договора купли-продажи, это непременно нужно сделать.

Ограничивает распоряжение недвижимостью соглашение об аренде или безвозмездном пользовании помещением. Даже если квартира продана, арендный договор сохраняет юридическую силу. Сроки, размер платы и прочие условия контракта остаются прежними. Следовательно, наниматель продолжает проживать на арендуемой площади, меняется только арендодатель. Проблема в том, что в едином реестре фиксируются только договоры, заключённые на срок более одного года. Значит, в выписке из ЕГРН не будет упомянуто о контракте найма на меньший период. Некоторые нечестные собственники прямо перед продажей или сразу после неё, пока жилище ещё не освобождено, сдают его в аренду. Нередким явлением для таких махинаций, является ситуация, когда регистрируют фирму, которая участвует в сделке как продавец, сдав перед этим помещение в аренду по завышенной ставке аредатору, а после совершения сделки, эта фирма быстро проводит процедуру ликвидации юридического лица, так, что даже некому предъявить претензии.

Что можно сделать, чтобы избежать таких неприятных сюрпризов? Правильно будет 2 – 3 раза посетить квартиру незадолго до совершения сделки. Лучше всего сделать это вечером или в выходные дни. Если здесь проживают арендаторы, в это время они, скорее всего, будут дома. Можно ещё регулярно просматривать объявления о найме. Вдруг среди них обнаружится продаваемая жилплощадь?

Скрытые

Самой большой неприятностью оборачивается приобретение жилища, отягощённого правом пользования. Такое право есть у жильцов, отказавшихся участвовать в приватизации. Другие получают его по условиям завещания или на основании ренты. Правообладатели пользуются недвижимым имуществом в течение закреплённого в соглашении срока или пожизненно. Продаётся жильё только вместе с такой нагрузкой.
Права пользования не регистрируются, а потому не указаны в простой выписке из реестра. Только непосредственный владелец может получить расширенную справку оттуда или документ от нотариуса с указанием всех обременений. Приобретателю нужно попросить его о предоставлении такой бумаги, а договор купли-продажи непременно должен включать пункт об отсутствии субъектов, обладающих этим правом.

Существует вид обременения, призванный защитить продавцов недвижимости. Это залог, возникающий в случае, если окончательный расчёт между участниками договора планируется только после регистрации на нового владельца.

По закону объект оказывается под залогом автоматически, если оплата будет произведена через какое-то время после внесения в реестр. Сотрудник Росреестра обязан наложить залоговое бремя. Исключение составляют сделки, в которых условия контракта предусматривают иное. После заявления обеих сторон о полном расчёте и отсутствии взаимных претензий залог снимается. Эта мера не позволит покупателю продать или подарить квартиру, пока он ещё не расплатился с прежним владельцем.

Пользуясь недостаточной юридической образованностью граждан, в соглашение иногда вносят параграф о не возникновении у продавца права залога, согласно ст.488 п.5 Гражданского кодекса. Благодаря этой лазейке, недобросовестный покупатель до бесконечности оттягивает погашение долга, а то и вовсе старается избежать расчёта. Приходится через суд требовать возврата денег или признания договора недействительным. Но отсутствие залогового обременения позволит мошеннику продать жилплощадь задолго до того, как правосудие свершится.

Надо сказать, что подобное часто происходит между хорошо знакомыми людьми, которые искренне доверяют друг другу, даже если речь идёт о больших денежных средствах.